Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor Ne Yapabilirim?
Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor ne yapabilirim sorusunun cevabına basit bir şekilde izah edeceğiz. Yeni malik, kiracısının evden çıkmasını istiyor ise, evi mülkiyetine geçirir geçirmez, bir ay içerisinde, bu yönde bir yazılı bildirimde bulunmalı, bunu müteakip altı ay sonra da taliye davası açmalıdır.
Eğer yeni malik, bir aylık süreyi kaçırmış ise, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki bir ay içinde yine gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu konu aşağıda genel hatlarıyla izah edilmeye çalışılmıştır.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi
| Yeni malikin gereksinimi
(1) Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (2) Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. |
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince, bir kiralanan taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi durumunda, yeni malik, mevcut kira ilişkisinin tarafı olacaktır. Bunun için yeni malikin ayrıca bir işlem yapmasına gerek yoktur.
Kiralananın devredilmesi farklı şekillerde olabilir. Bunlar, satış, bağışlama, miras payı sözleşmesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, cebri icra, trampa gibi çok farklı şekiller olabilir. Bunun tek istisnası kamulaştırma olup kamulaştırma ile devirde kira ilişkisi doğrudan sona erer.
- Yeni Ev Sahibinin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
“Yeni” Malik Olma: TBK md. 310 ve 351’e göre, yeni malik tahliye davası açabilir. Ancak TBK md. 351, malikten değil “kiralananı sonradan edinen kişiden” bahsetmektedir. Yani kapsamı malikten geniştir. Bu kapsamda intifa hakkı ve oturma hakkı sahipleri, taşınmazı ihale ile alan ihale alıcısı da bu davayı açabilir. Buna karşın;
- Kira sözleşmesini imzalayan fakat sözleşme tarihinde malik olmayan kiraya veren, sonradan malik olursa bu davayı açamaz (Mehmetoğlu, H. (2019). Kiralananın El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Fesih Hakkı (1. Baskı). İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, s. 181; Acar, F. (2017). Kira Hukuku Şerhi (4. Baskı). İstanbul: Beta Yayınevi, s. 235; Çevik Öktem, S. (2016). Kira Sözleşmesine Etkisi Bakımından Kiralananın Devri ve Sınırlı Ayni Hakka Konu Olması, On İki Levha Yayıncılık, 1. Baskı, İstanbul, s. 252.).
- Taşınmazda zaten payı olan, sonradan diğer payları da alan kişi, yeni malik olduğu iddiasıyla bu davayı açamaz (Yargıtay 6. HD. E. 4938, K. 6758, K.T: 13.06.2005, E.T: 24.08.2019)
- Mirasçıların durumu tartışmalıdır. Mirasçıların malik olmaları bir işleme gerek kalmaksızın gerçekleştiğinden bir “edinmeden” bahsedilemez. Fakat Yargıtay bir kararında farklı bir görüş ileri sürülmüştür. Bu sebeple somut olaya göre karar vermek daha doğru olacaktır.
- Satış açıkça muvazaalı ise bu durumda tahliye davası reddedilecektir.
- Taşınmaz üzerine icra takibi ile haciz koyduran alacaklı, yeni malik değildir; mülkiyeti edinmemiştir. Dolayısıyla yeni malik sıfatıyla tahliye davası açamaz.
Maliklerin birden fazla olması durumunda tahliye davası birlikte açılabilir. Paylı mülkiyet durumunda ortaklardan biri, diğerlerinin rızasıyla davayı tek başına açabilir. Ancak miras gibi elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu durumlarda dava da birlikte açılmalıdır.
Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması: Taşınmaz tapuya kayıtlı değil ise, yeni malik, gereksinim nedeniyle tahliye davası için TBK md. 351’e müracaat edemez. Bunun için kira sözleşmesi bakımından genel nitelikli olan “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davası açabilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi için şu makalemize bakabilirsiniz:
Yazılı bildirim: Yazılı bildirim, yeni malikin gereksinim nedeniyle mevcut kiracıyı çıkarabilmesi için gereklidir. Eğer yeni malik birden fazla kişi ise, bu durumda yazılı bildirimin birlikte yapılması gerekir. Aksi durumda bildirim geçersiz olacaktır.
Edinme Tarihinden İtibaren Bir Ay İçinde Bildirim Yapılmalı/Altı Ay Sonra Dava Açılmalıdır: Kural olarak taşınmazın maliki olmak için bu durumun tapuya şerh edilmesi gerekir. Buna karşın bazı istisnai durumlarda edinme şerhten önce gerçekleşir. Örneğin mahkeme ilamına dayalı kazanımlar ya da icradan ihale yoluyla satın alınan taşınmazlar açısından, ihale tarihi ya da ilamın kesinleştiği tarih edinme tarihidir. Bu durumlar, tapuya tescilden önce yeni malikin ihtarname gönderilebileceği durumlara örnek olarak verilebilir.
Taşınmazın edinildiği gün ve ihtarnamenin kiracının hukuki alanına vardığı gün de bir aylık hesaba dahildir.
Bildirim uygun şekilde yapıldıktan sonra, bu bildirim, altı ay sonra dava açılması hakkını korumaktadır. Altı aylık süre, ihtarnamenin tebliğ olmasından sonra başlamaktadır. İhtarnamede daha uzun bir süre öngörülmüş ise o tarih geçerlidir.
TBK md. 351/2 hükmüne göre ise Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracılık İlişkisinin Tapuya Şerh Edilmemiş Olması: Kiracılık hakkının tapuya şerh edilmesinin en önemli sonucu, yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkını, kira ilişkisinin sonuna kadar engelleyebilmesidir. Zira tapuya şerh edilen bir kiracılık hakkı, bu hak dolana kadar sonlandırılamayacaktır. Türk Borçlar Kanunu m. 312 kiracıyı koruyan bir hüküm olup, yeni malikin tüm koşullar oluşmuş olsa bile kiracıyı kiralanandan çıkarabilmesini önleyici bir işleve sahip olduğu görülmektedir.
| Buna göre, 1.1.2024 tarihinde yapılan ve 15 yıllık olan bir kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş ise, taşınmazı 1.1.2028 tarihinde devralan yeni malik, ihtarname çekmek suretiyle kiracıyı tahliye edemez; sözleşmede öngörülen sürenin sona erme tarihini (1.1.2039) beklemelidir. |
Yeni Malikin Kiralanana Gereksinim Duyması: Yeni malikin kendisi, konut veya işyeri gereksinimi içi tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaç samimi olmalıdır. Yargıtay’a göre, konut gereksinime dayalı olarak başka bir konutta kirada oturmak şartı aranmaktadır. Buna karşın işyeri ihtiyacı bakımından durum farklıdır. İşyeri gereksinimine dayalı olarak tahliye davası açabilmek için kişinin işyerinden ayrılma tehlikesi ya da yeni taşınmazın çalışma ortamı için daha uygun olması şartları aranmaktadır Kişinin işsiz olması, mevcut işyerinden tahliye edileceğinin açık olması gibi durumlar samimi bir işyeri ihtiyacı olarak değerlendirilmiştir
Yeni Malikin Yakınlarının Kiralanana Gereksinim Duyması: Yeni malik, eşi, altsoyu, (çocukları, torunları, torunlarının çocukları), üstsoyu (anne-babası, büyükbaba ve büyükannesi) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin de işyeri ve konut ihtiyacı nedeniyle gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Yargıtay tarafından Yeni malikin bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında yeğeni de dahil edilmiştir. Ancak boşanan eski eşin ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açılamaz. (Mehmetoğlu, s. 184)
Yargıtay bunun kapsamını geniş tutmaktadır. Öyle ki, Yargıtay’a göre, hayvan barındırma amacıyla yapılan tahliye talepleri de makuldür. Yargıtay yakın tarihli kararında kiralananı satın alan yeni malikin büyükbaş hayvan besiciliği yaptığını, hayvanlarının eski beslediği yere sığmaması sebebiyle bu yeni arsayı aldığını belirtmiştir. Buna bağlı olarak yeni malikin kiracıya yapmış olduğu tahliye bildiriminin geçerli olduğunu belirterek ihtiyaca dayalı olarak hükmü bozmuştur.
- Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Mahkemelerin davaları sonuçlandırmaları açısından kesin bir süre yoktur. Buna karşın, davanın niteliği, tarafların iddiası, iş yoğunluğu yargılama süresi üzerinde etkili olabilmektedir.
Yeni malikin açacağı dava, gereksinim nedeniyle tahliye davasıdır. Bunun için ihtiyacın samimi olduğunun ortaya konulması için, tanık delili, banka hesap kayıtları, iş durumu, tapu kayıtları gibi belgelere ihtiyaç duyulmaktadır. Bu belgelerin sunulmasındaki aksaklık dahi dava süresini uzatabilir. Buna karşın, bu iddiayla açılacak dava ortalama olarak 1-1.5 yıl sürebilecektir.
- Yeni Ev Aldım Kira Bedeli Ne Kadardır?
Yeni malik, eski kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Dolayısıyla eski kira bedeli üzerinden sözleşme devam eder. Sözleşmenin uzama döneminde ise eski kira bedeli üzerinden mevzuata uygun şekilde kira zammı yapılabilir.
- Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi?
Yeni malik, yalnızca taşınmazın yeni maliki olduğu gerekçesiyle kiraya zam yapamaz. Yeni malik, eski kira sözleşmesinin yeni tarafı olmaktadır. Eski kira sözleşmesi devam etmektedir. Bu nedenle yeni malik, kira uzama dönemlerinde mevzuata uygun şekilde zam yapabilir.
- Yeni Malikim. Eski Kira Sözleşmesi Yapılalı 5 Yılı Geçmiş. Ne Yapmalıyım?
Yeni malik, eski kira sözleşmesine taraf olduğundan, eski kira sözleşmesi beş yıllık kira uzatım dönemini tamamlamış ise, kira bedel tespit davası açılabilir. 5 yıllık sürenin nasıl hesaplandığına dair şu makalemize bakabilirsiniz:
- Kiracı Tahliyesi Sonrası Yeniden Kiraya Verilebilir Mi?
Dava gereksinim nedeniyle açılmaktadır. Eğer bu gerekçeye dayanılarak tahliye kararı alınır ise, kanun koyucu, TBK md. 355 hükmüyle, üç yıl boyunca bu taşınmazın tekrar kiraya verilemeyeceğine hükmetmiştir.
İlgili kural şu şekildedir:
| (1) Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
(2) Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. (3) Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
|
