Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı Ne Yapmalıyım ?
Kiracıların en çok merak ettiği konuların başında, kiralama işlemlerinde imzalatılan tahliye taahhütnamesi gelmektedir. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, tahliye taahhüdü dolayısıyla evden çıkartılıp çıkartılamayacağı ya da bu işler dolayısıyla altından kalkılmaz masrafların doğup doğmayacağı araştırılmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Çıkarma Ne Kadar Sürer?
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye kiracının tahliyesi, taşınmazı boşaltıp boşaltamayacağını, kiracıyı çıkarmak için ne kadar masraf edeceğini veya kiracıyı çıkartmanın ne kadar süreceğini merak etmektedir. Tüm bu soruların cevaplanabilmesi için tahliye taahhütnamesinin ne olduğunu ve şartlarını bilmek gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Yazılı tahliye taahhüdü, TBK’nın 352/1 hükmü ile düzenlenmiştir. İlgili hüküm şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Buna göre kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte nizasız şekilde boşaltmayı taahhüt etmesi ve bunun yazılı şekilde kiraya verene bildirmesine tahliye taahhüdü denilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği Tahliye Taahhütnamesi Nasıl doldurulur?
Tahliye taahhütnamesi taraflar arasında adi yazılı ya da noter yoluyla düzenlenebilir. Tahliye taahhütnamesi doldurulurken dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır. Bir yazılı tahliye taahhütnamesinde şu hususların mutlaka yer alması gerekmektedir:
• Kiracıya ait bilgiler
• Kiralayana ait bilgiler
• Tahliye Taahhütnamesinin konu edildiği taşınmazın adresi
• Ne zaman tahliye edileceği taahhüt edilmektedir?
• Bu evrakın düzenlendiği tarih
• Tarafların imzası
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedebilmek için şu şartlar gereklidir:
1. Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Sözlü verilen tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Buna karşın yazılı tahliye taahhütnamesinin Noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir.
2. Tahliye taahhüdü mutlaka, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. Aynı gün ya da daha önce alınan yazılı tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Konu ile ilgili olarak, 1944 yılında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararı ile bu yönde bir anlayışın geliştiği söylenebilir. Bu anlamda önemli olan taahhüdün kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmiş olmasıdır fakat kiracı tarafından taahhüt edilen tahliye tarihinin kira sözleşmesinden önce ya da sonra olmasının bir özelliği bulunmamaktadır. Nitekim Yargıtay’a göre:
“6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un 7 / a maddesi ve yerleşen içtihatlara göre tahliye taahhütnamesi sebebiyle açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için taahhütnamenin sözleşmenin yapılmasından sonra, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi gerekir. Bu özellikleri taşımayan taahhüde dayanarak açılan davada tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.”
Eğer kira sözleşmesi ile birlikte, tarih hanesi boş bir tahliye taahhütnamesine imza atarsa, bu evrakın kendisi aleyhine kullanılmasının önüne geçmek isteyen kiracıların kira sözleşmesinin imza edilmesinin hemen akabinde noter vasıtasıyla bir protesto çekmesi ya da taahhüdün hükümsüzlüğünün tespiti için dava açması gerektiği ifade edilmektedir.
3. Tahliye Taahhütnamesinde Belirli Bir Tarih Öngörülmelidir. TBK’nın 352. Maddesine göre yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiralanın tahliye edileceği tarihin de önceden belirlenmiş olması gerekliliğidir. Tahliye tarihinin belirtilmemiş olması bir belirsizlik oluşturur ve geçerliliğe etki eder. Örneğin, sadece “kiralananı tahliye etmeyi taahhüt ediyorum” ya da “kira ödemesini geciktirirsem tahliye ederim” şeklindeki veya buna benzer genel ve belirli ya da belirlenebilir bir tarih öngörmeyen taahhütnameler geçersizdir.
4. Tahliye taahhüdünü kiracı bizzat verebilir. Kiracı tüzel kişi ise yetkili organı aracılığıyla bu taahhüdü yapabilir. Eğer tahliye tarihi kira sözleşmesinin bitmesinden önceki bir tarihi işaret ediyorsa bu durumda kiraya veren de bu taahhütnamenin bir tarafı olmaktadır. Bu taahhütnameye açıkça rıza göstermesi halinde geçerlilik kazanmaktadır.
5. Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Süresi Ne Kadardır?
Yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiracının kiraya verene tahliye için taahhüt ettiği tarih geldiğinde zorunlu olarak kiralayanı boşaltması şart değildir. Buna karşın kiraya verene, tahliyesini talep etmek bakımından bir hak vermiş olacaktır. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesinin bir geçerlilik süresi bulunmamaktadır.
Kiracı Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunda mı?
Kira sözleşmesinin hukuka uygun şekilde kurulabilmesi için yazılı tahliye taahhütnamesi imzalanması şart değildir. Uygulamada, kiraya verenler, kendilerini güvence altına alabilmek ve gerektiğinde kiracılarına karşı kullanabilmek için, yazılı tahliye taahhütnamesi imzalayabilmektedir.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Doldurulması Halinde Ne olur?
Uygulamada, kiracı ve kiraya veren, yazılı tahliye taahhütnamesini, evrakın düzenlendiği tarihi ve tahliye tarihi kısımlarını boş bırakarak imzalamaktadır. Bu durumu bilerek evraka imza atan kiracı açısından, kiracıya güven duyduğu ve dilediği tarihi tahliye tarihi olarak belirleyebileceği yönünde bir anlayış bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, yazılı tahliye taahhütnamesinin tarihine itiraz eden kiracının, bu tarihlerin sözleşmeye aykırı olarak doldurulduğunu ispat yükü kiracıya aittir. Diğer yandan, kabul anlamına gelmemekle birlikte, yazılı tahliye taahhütnamesinde yer alan tarihlerin sonradan doldurulduğu gerçek olsa bile, bu durum tek başına yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilememektedir.
Tahliye Taahhütnamesinde Tarihlerin Boş Olmasına İtiraz Edilebilir mi?
Yazılı tahliye taahhütnamesinde iki adet tarih yer alır. Bunlar evrakın düzenleme tarihi ve tahliye taahhütnamesidir.
1. Düzenleme Tarihine İtiraz: Kiracı, düzenleme tarihine itiraz edebilir. Yazılı tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce ya da aynı gün düzenlendiğini ileri sürerek itiraz edebilir. Bu durumda yazılı tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Bu durumda kiracı taahhütnamenin kira ilişkisinin kurulmasından sonra imzalandığını ispat etmek külfeti altında olacaktır.
2. Tahliye Tarihine İtiraz: Kiracı, tahliye tarihinin sonradan düzenlendiğine itiraz edilebilir. Buna karşın tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiasının başka bir yazılı delil ile ispatlanması, kiracıya ait olacaktır. Aksi durumda, sadece “sonradan doldurulduğu” iddiası geçerli değildir.
Yargıtay’a göre:
“21. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).”
Kiracı Tahliye Taahhütnamesindeki İmzaya İtiraz Edebilir mi?
Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığı itirazında bulunabilir. Bunun tek istisnası, ilgili sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmemiş olmasıdır. Noter huzurunda düzenlenen yazılı tahliye taahhütnamesinde imzaya itiraz edilemez.
Bu durumda ise, şartları mevcut ise, sunulan belgenin tamamen sahte olduğu iddiasında bulunulabilir.
Ev Sahibiyim, Kiracı Tahliye Taahhütnamesi Verdi Fakat Evden Çıkmıyor. Ne Yapabilirim?
Tahliye taahhütnamesinin imzalanmasından sonra, taahhüt edilen tarih gelmiş fakat kiracı halen kiralayanı boşaltmamış ise kiraya verenin herhangi bir ihtar ya da protesto çekmesine gerek bulunmamaktadır. TBK ve İİK. uyarınca ise taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurulması gerekmektedir.
Dolayısıyla kiraya veren, elindeki tahliye taahhütnamesi ile İcra Daireleri marifetiyle kiracının tahliyesi için tahliye emri gönderilmesini talep edebilir.
Kira Sözleşmesi Yenilendiğinde Tahliye Taahhütnamesi Ne olur?
Kural olarak sonradan bir kira sözleşmesinin yapılması durumunun yazılı tahliye taahhütnamesi üzerinde bir etki doğurmaz. Özellikle tarih kısımları boş olarak imza edilmiş bir yazılı tahliye taahhütnamesi bulunmakta ise bu durumda kiracı kiraya verene serbestçe düzenleme yetkisi vermiştir. O halde sonraki kira sözleşmeleri yazılı tahliye taahhütnamesine etki etmez.
Diğer yandan, eğer tahliye taahhütnamesinde açıkça bir tahliye tarihi düzenlenmiş ve kira sözleşmesi bu tarihten sonra akdedilmiş ise, artık yazılı tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır.
Eşim Tahliye Taahhütnamesi İmzalamış Ne Yapabilirim?
Yazılı tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin feshini taahhüt eden bir belgedir. Bu durumda, ilgili kiralananın bir “aile konutu” olması durumunda, eşlerden biri, kendisinin bu taahhütten haberi olmadığını, haberi olsaydı rızasının bulunmayacağını iddia ederek söz konusu taahhütnamenin geçersizliğini iddia edebilir.
KİRA AVUKATI VEYA GAYRİMENKUL AVUKATI NE İŞ YAPAR
Türkiye’deki avukatların belirli alanlarda uzman ünvanı kullanması yasal olarak mümkün değildir. Ancak mesleki faaliyetlerini belirli alanlara yoğunlaştıran avukatlar, yoğun olarak çalıştıkları alanlarda, diğer çalışma alanlarına göre daha fazla bilgi ve tecrübe sahibi olacaklardır. Bu şekilde belli alanlarda çalışan avukatlar, halk arasında örneğin kira avukatı veya gayrimenkul avukatı olarak anılabilmektedir.
Bu minvalde kira avukatı veya gayrimenkul avukatı ne iş yapar sorusuna, kira hukuku veya gayrimenkul hukukuna şamil dava türlerinde, dava öncesi görüşmelerde, bu alanlara özel sözleşmelerin hazırlanması ve yorumlanmasında hizmet vermektedir, diyebiliriz.
Kira hukuku alanındaki diğer yazılarımıza buradan ve gayrimenkul hukuku alanındaki diğer yazılarımıza buradan ulaşabilirsiniz.
