Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Bakımından 10 Yıllık Sürenin Anlamı
On yıllık kiracının tahliyesi konusuyla ilgili öncelikle bazı genel kavramların bilinmesi gereklidir. On yıllık kiracının tahliyesi için gerekli şartların neler olduğu bu yazımızın devamında açıklanmaya çalışılmıştır. Ancak kira hukuku teknik bir konu olduğu için kira avukatından profesyonel destek alınmasını tavsiye ederiz. Bu açıklamayla birlikte on yıllık kiracının tahliyesi konusunu izah etmeye başlayabiliriz.
Türk Borçlar Kanunu md. 347, kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesini düzenlemektedir. Hüküm şu şekildedir:
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Mevzuat hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere on yıllık uzama süresinin sona ermesi ile, kiraya veren, üç ay evvelinde bildirimde bulunmak şartıyla, kiracısını tahliye edebilir. Buna göre şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
- Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması
- 10 yıllık uzama yılının geçmiş olması
- 3 ay evvelinden bildirimde bulunma
Kira Döneminin Sona Ermesinden 3 Ay Evvelinden Bildirim Yapılmalıdır.
10 yıllık süreye dayalı olarak bildirimde bulunmak isteyen kiraya veren, bu hakkını, ancak, mevcut kira sözleşmesinin bitmesinden en az 3 ay evvel yapabilir. Dolayısıyla, 1.1.2014 tarihinde taraflar arasında akdedilen bir kira sözleşmesi bakımından, kiraya verenin 10 yıllık süreye dayalı olarak, kiracısını tahliye edebilmesi için, en erken, 1.1.2026 tarihinde tahliye etmesi gerekmektedir. Bu durumda, bildirimin de 1.10.2025 tarihinden önceki bir tarihte yapılması gerekmektedir. Aksi halde, bildirim mevcut kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Örneğin, 5.10.2025 tarihinde yapılan fesih bildirimi, 1.1.2026 için değil, 1.1.2027 için geçerli olacaktır.
Bildirim yazılı olmalıdır. TBK md. 348’e göre, “konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”
Bildirimi Kim Yapar?
On yıllık kiracının tahliyesi için bildirim kiraya veren tarafından yapılır.
Kiralananın malikinin birden fazla olması durumunda, bir ortaklık söz konusudur. Bu ortaklık, ister elbirliği mülkiyet olsun ister paylı mülkiyet olsun, kiraya verenlerin fesih bildirimini birlikte yapmaları gerekmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4826 E. , 2017/13248 K. sayılı kararı).
Bildirim Kime Karşı Yapılır?
Bildirim kiracıya karşı yapılır.
On yıllık kiracının tahliyesi için kiracıların birden fazla olması durumunda kiraya veren, fesih bildirimini tüm kiracılara yazılı olarak yapmalıdır.
Kiralananın Aile Konutu Olması ya da Kiraya Verenin Kiralanana Gereksiniminin Olmaması Tahliyeyi Engeller Mi?
Kiralananın bir aile konutu olması durumunda, kiracı, eşinin rızası olmaksızın kiralananı tahliye edeceğine dair bir bildirimde bulunamaz. Bu durumda diğer eş, kiralananın bir aile konutu olduğunu bildirerek sözleşmenin tarafı haline gelir ve onun rızası olmaksızın tahliye taahhüdü geçerli olmaz. Buna karşın, 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle tahliye talebi, kanuni bir haktır. Bu durumda kiralananın aile konutu olup olmaması ya da eşin rızasının bulunup bulunması aranmaz. Benzer şekilde, bu durumda kiraya veren, kiralanana bir ihtiyacı olduğunu ispatlamakla mükellef değildir. TBK md. 347/1’de, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği düzenlenmektedir.
Gereksinim nedeniyle tahliyenin şartları farklı olup ilgili yazımıza şuradan ulaşabilirsiniz:
Belirsiz Süreli Sözleşmeler Bakımından 10 Yıllık Süre
Belirsiz süreli kira sözleşmesi, kira sözleşmesinde sözleşmenin geçerlilik süresi ile ilgili herhangi bir belirlenim yapılmayan sözleşmelerdir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, genelde, kira sözleşmeleri bir yıllık yapılır. Bu kira sözleşmesi belirli süreli sözleşmedir. Ancak, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kira ilişkisi sona ermez. Kira sözleşmesi, başkaca bir işleme gerek kalmaksızın, belirsiz kira sözleşmesine döner. Bu durumda, ilk bir yıl, 10 yıllık sürenin hesaplanmasında göz ardı edilir. Sonraki 10 uzama yılı hesaplanır. Zira TBK md. 347’de on yıllık uzama döneminden bahsedilmektedir. 10 yıllık uzama döneminin sona ermesinden itibaren yürürlükte bulunan kira döneminin bitiminden en az üç ay evvel fesih bildiriminde bulunulmalıdır.
Örneğin, Kiraya veren Sefa ve Kiracı Ahmet, 1.1.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalamış olsun. Kiraya veren Sefa’nın Ahmet’i tahliye edebilmesi için şu tabloda yer alan süreleri takip etmesi gerekir:
| Kira Dönemi | Uzama Yılı |
| 1.1.2014-1.1.2015 | Kira Sözleşmesi Yılı |
| 1.1.2015-1.1.2025 | 10 Yıllık Uzama Yılı |
| 1.1.2025-1.1.2026 | Fesih İstenebilecek Kira Dönemi |
Buna göre Sefa, Ahmet’e kira sözleşmesini feshettiğini, 1.1.2025-1.1.2026 kira dönemi içinde bildirmelidir. Bunun için en geç, 1.10.2025 dönemi içinde bildirimde bulunmalıdır. 2.10.2025 tarihinde ve sonraki tarihlerde yapılacak bildirimde, fesih bildirimi ancak 1.1.2026-1.1.2027 kira dönemi için geçerli sayılır.
Bir Yılı Aşan Kira Sözleşmeleri Bakımından 10 Yıllık Süre
Genel olarak kira sözleşmeleri bir yıllık süre öngörülerek yapılmakta ise de, bilhassa işyeri kira sözleşmeleri bakımından daha uzun süreli kira sözleşmeleri yapılabilmektedir. Bu durumda dahi, TBK md. 347 hükmü gereğince, kira sözleşmesinde öngörülen süre değil, sonraki uzama yılı olarak kabul edilen 10 yıllık sürenin hesaplanması gerekmektedir. Örneğin kiraya veren Sefa, 1.1.2004 yılında, (X) Firması ile, süresi 10 yıl olan bir kira sözleşmesi akdetmiş olsun. Bu durumda, on yıllık uzama süresine bağlı olarak yapılması gereken hesaplama şu şekildedir:
| Kira Dönemi | Uzama Durumu |
| 1.1.2004-1.1.2014 | Kira Sözleşmesi Süresi |
| 1.1.2014-1.1.2024 | 10 Yıllık Uzama Yılı |
| 1.1.2024-1.1.2025 | Fesih İstenebilecek Kira Dönemi |
Bu durumda Sefa’nın (X) Firması’nı, TBK md. 347’de yer alan on yıl kuralına istinaden tahliye edebilmesi için, 1.1.2024-1.1.2025 kira dönemi içerisinde ve en geç 1.10.2024 tarihinde, fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
Benzer yönde Yargıtay Kararı için Bkz.
T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2018-1108 Karar:2018-6817 Karar Tarihi:20.06.2018
“Taraflar arasında imzalanan 01.04.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşme süresi 31.03.2014 tarihinde dolmuş olup, bu tarihten itibaren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirlenen 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacağından, 31.03.2024 tarihinden önce bildirim yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış ve davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin onama kararı kaldırılarak, sonuç itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.”
10 Yıllık Süre Dolmadan Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmış İse Süre Nasıl Hesaplanır?
Kiraya veren Sefa ve kiracı Ahmet arasında 1.1.2014 tarihinde imzalanan bir yıl süreli kira sözleşmesi bakımından on yıllık süre yukarıda hesaplanmıştır. Buna göre 1.1.2025-1.1.2026 kira dönemi içerisinde fesih talep edilmelidir. Buna karşın, bu sürenin ortasında, Sefa ve Ahmet aynı taşınmaza ilişkin yeni bir kira sözleşmesi yapmış olabilir. Örneğin, 1.1.2020 kira başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış olabilir. Bu durumda 10 yıllık süre, yeni kira sözleşmesinden itibaren başlayacaktır. Yargıtay’a göre:
T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-17243 Karar:2018-5100 Karar Tarihi:14.05.2018
“Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve dava tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolmadığından tahliye koşullarının oluşmadığı anlaşılmış ise de; bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma sebebi sayılmamıştır. Hükmün onanması gerekmiştir.”
10 Yıllık Süreye Dayanılarak Tahliye Talebinde Bulunabilmek İçin Arabuluculuk Şart Mıdır?
Tahliye davası açılmadan önce tarafların zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamaları gerekir. Bu kural 6325 s. Kanun md. 18/2 ile düzenlenmektedir. Arabuluculuk sonucunda taraflar anlaşırsa bunun icra edilebilirliğine ilişkin olarak, arabulucunun görev yaptığı yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi talep edebilirler.
10 Yıllık Süreye Dayanılarak Tahliye Davası Nerede Açılır?
HMK md. 4 uyarınca, kira uyuşmazlıklarına bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Arabuluculuk sürecinin “Anlaşamama” ile sonuçlanması durumunda dava açılması gerekir. 6100 sayılı HMK md. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme olarak Sulh Hukuk Mahkemesi belirlenmiştir. Alt kira ilişkisinin olduğu davalarda da bu kural geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından getirilen kural kamu düzenine ilişkindir. Bu konuda taraflar tahkime başvuramazlar.
Dava, davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davalının yerleşim yeri yok ise, kiracının Türkiye’deki mutad meskeninin bulunduğu yerde açılır (6100 s. HMK md. 6).
Eğer kiracı, memur, işçi, öğrenci, asker gibi, bir yerde geçici olarak oturanlara karşı açılacak alacak veya taşınır mal davaları için, orada bulunmaları uzunca bir süre devam edebilecekse, bulundukları yer mahkemesi de yetkilidir (6100 s. Kanun md. 8).
Son olarak, dava kira sözleşmesi nedeniyle açıldığından, kira ilişkisinde edimin ifa edildiği yer olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olacaktır. Fakat bunun nedeni davanın taşınmaza ilişkin olması değil, sözleşme bağlamındaki edimin ifasının kira ilişkisi olması dolayısıyladır.
10 Yıllık Süreye Dayanılarak İcra Takibi Başlatılabilir mi?
10 Yıllık uzama süresinin dolduğundan bahisle kendiliğinden icra takibi başlatılamaz. Buna karşın, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır ve burada bir tahliye kararı çıkar ise, bu kararın icrası için, ilamlı icra takibi yoluna başvurulabilir.
