İçindekiler

1. Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Kiracının tahliyesi, kiracının kiralanan tarafından, kendisine kullanmak ve yararlanmak maksadıyla zilyetliği devredilmiş olan eşyayı artık kullanamamasını ve bu eşyadan yararlanamamasını ifade eder. Taşınmazlar bakımından, kiracının taşınmazdan çıkarılması tahliye anlamına gelir.

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartların gerçekleşmesi durumunda, kiralayanın açacağı bir dava ile olacaktır.

2. Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, iki taraflı bir sözleşmedir. Sözleşmenin bir tarafında kiraya veren vardır. Diğer tarafında ise kiracı vardır. Kiraya veren, bir kiralananı, sözleşmede öngörülen süre içerisinde kullanıma hazır bir şekilde tutmayı ve kiracının kullanımına sunmayı taahhüt eder. Kiracı ise bunun karşılığında sözleşme ile öngörülen bedeli kiralayana ödemeyi taahhüt eder. Ayrıca kiracı, kiralanana dürüstlük kuralı çerçevesinde zarar verici eylemlerden kaçınmayı da yükümlenir.

3. Kiracının Tahliye Nedenleri Nelerdir?

Kira sözleşmesinin sona ermesinin çeşitli nedenleri bulunmaktadır. Bunlar şu şekilde sıralanabilir:

i. Kiracı Bildirimde Bulunabilir.

TBK md. 347 uyarınca kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi tarihinden en az 15 gün evvel bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

ii. Kiraya Veren Bildirimde Bulunabilir.

TBK md 347’ye göre, Kiraya verenin bildirimde bulunabilmesi için, on yıllık uzama süresinin geçmesi ve uzama yılının bitiminden en az 3 ay evvel bildirimde bulunulması gerekmektedir.

(Detaylı bilgi için ilgili yazımıza bakabilirsiniz: https://www.selcukluhukuk.com/on-yillik-kiracinin-tahliyesi/ )

iii. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin sona ermesi

Kiracının kiralayana yönelik olarak belirli bir tarihte kiralananı tahliye etmeyi taahhüt edebilir. TBK md. 352’ye göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

(Detaylı bilgi için ilgili yazımıza bakabilirsiniz: https://www.selcukluhukuk.com/tahliye-taahhudu-ile-kiracinin-tahliyesi/)

iv. İki haklı ihtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Bir kira dönemi içerisinde, kiralayan, kiracıya yönelik olarak, kiranın zamanında yatırılmadığı gerekçesi ile iki haklı ihtar çeker ise bu durum tahliye nedeni kabul edilir. Bunun için iki farklı tarihte ihtar çekilmesi, ihtarların farklı aylara ilişkin olması, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihte halen kiracının kira bedelini ödememiş olması gerekir (TBK md. 352). İhtar, yazılı şekil şartına bağlıdır. Buradaki yazılı şekil şartı geçerlilik koşuludur. İhtar, noter aracılığıyla yapılabileceği gibi, telgraf, mektup, elektronik imza veya ödeme emri ile yapılabilir165. Bununla birlikte ihtarda, ödenmeyen kira miktarları ile bunlara ilişkin ayların da gösterilmesi gerekir.

v. Kiracı Aleyhine İcra Takibi Başlatılması ve Ödeme Emrinin Tebliğinden İtibaren 7 Gün İçinde İtiraz Edilmemesi/30 Gün İçinde Borcun Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiralayan, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir. Bu icra takibine ilişkin ödeme emri kiralayana tebliğ edildikten sonra kiracı, bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz eder ise takip duracaktır. Eğer kiracı, 7 gün içinde borca itiraz etmez ve 30 gün içinde de borcunu ödemez ise bu durumda kiralayan kiracı aleyhine tahliye davası açabilir.

İİK md. 269/a’ya göre, borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince kiracının tahliyesine karar verilir.

vi. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı ilçe veya Belediye Sınırları İçerisinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Olması

TBK md. 352/3’e göre, kiralayan açısından bu gerekçenin tahliye sebebi sayılabilmesi için, kiralayanın kira sözleşmesinin yapıldığı sırada bunu bilmiyor olması gerekmektedir. Bu durumda, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bunun için şu şartların sağlanması gerekir:

Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediyede konutu olması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte, söz konusu ilçe veya belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu olmalıdır.
Kiraya verenin konuttan haberdar olmaması: Kiraya veren, kira sözleşmesini imzalarken kiracının veya eşinin bu konuta sahip olduğundan haberdar olmamalıdır.
Sözleşmenin feshi: Kiraya veren, kira sözleşmesini fesih etmek için dava açmalıdır. Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

vii. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üstsoyu ile kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Detaylı bilgi için ilgili yazımıza bakabilirsiniz: https://www.selcukluhukuk.com/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi/)

viii. Yeniden İnşa ve İmar

TBK md. 350/2 uyarınca, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiralayan tahliye davası açabilir. Bunun için de kira sözleşmesinin sona ermesinden en az üç ay evvel ihtar çekmeli ve kira dönemini sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bunun için şu şartların sağlanması gerekir:

Yeniden inşa veya imar gerekliliği: Kiralananın durumu, yasal mevzuata veya teknik şartlara uygun olmadığı için yeniden inşa edilmesi veya imar planına uygun hale getirilmesi gerekli olmalıdır.
Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme: Yapılacak işlemler basit tadilatlar değil, kiralananın esaslı bir şekilde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olmalıdır.
Kullanım imkansızlığı: Kiralananın yeniden inşa veya imar işlemleri sırasında kullanımı imkansız hale gelmelidir.

Bu şartlar sağlanırsa, kiraya veren dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracının taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir.

4. Kiracının Tahliyesi Hangi Şartlarda Yapılır?

Bu konuda en hızlı çözüm kiracının kiralayana vermiş olduğu bir yazılı tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiraladığı taşınmazı boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği beyannamedir. Bu belge, kiraya verene, kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiracının tahliyesi için kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma hakkı verir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları:

Yazılı Olması: Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü olarak verilen taahhütnameler geçersizdir.
Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmesi: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmelidir. Aynı gün veya öncesinde alınan taahhütnameler geçersizdir.
Belirli Bir Tarih Öngörülmesi: Tahliye taahhütnamesinde, kiracının taşınmazı boşaltacağı tarih açıkça belirtilmelidir.
Tarafların İmzaları: Tahliye taahhütnamesi, kiracı ve kiraya veren tarafından imzalanmalıdır.

Kiracı, tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda değildir. Ancak, imzalamışsa, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmalıdır. Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki tarihi sonradan değiştiremez. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesini feshetmenin tek yolu değildir. Kiraya veren, yasal yollardan da kira sözleşmesini feshedebilir.

5. İki Haklı İhtar ve Kiracının Tahliyesi Nedir?

6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar uygulaması, uzun süreli kira sözleşmelerinde kötü niyetli kiracılar karşısında kiraya vereni yeterince koruyamamıştır. Bu sorunu çözmek için kanun koyucu, kiracının kira bedelini geciktirmeyi alışkanlık haline getirdiği durumlarda kiraya verene bazı haklar tanıyan bir düzenleme getirmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesine göre;

Bir yıllık veya daha kısa süreli kira sözleşmelerinde: Kiracı, kira süresi içinde;
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde: Bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde; kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İki haklı ihtar için dikkat edilmesi gerekenler:

İki ihtarın bir kira yılı içinde iki farklı aya ilişkin olması gerekir.
Aynı aya ait farklı tarihlerde ihtarname gönderilse bile iki haklı ihtar koşulu oluşmaz.
Kira parasının ödenmesine ilişkin yıllık ödeme planı yapılması da iki ihtar şartını ortadan kaldırmaz.
İhtarın haklı olabilmesi için, kira bedelini ödeme borcunun muaccel olması gerekir. Muaccelliyetten önce gönderilen ihtar geçerli sayılmaz.
İhtarın yazılı olması zorunludur. Noter aracılığıyla, telgraf, mektup, elektronik imza veya ödeme emri ile yapılabilir.
İhtarda, ödenmeyen kira miktarları ile bunlara ilişkin aylar da gösterilmelidir.

İki haklı ihtara dayalı olarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için tahliye davası açılması gerekir. Kiraya veren, bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre, bir yıllık ve daha kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren; bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarın yapıldığı kira yılının veya kalan yılın bitiminden başlar.

Dava sonucunda tahliye kararı verilmesi ile birlikte kira sözleşmesi sona erer. Bu mahkeme kararı, taraflar arasındaki kira ilişkisini sona erdirmesi nedeniyle bozucu yenilik doğuran bir karardır.

Uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracıların kira bedelini geciktirmelerine karşı kiraya vereni korumak için iki haklı ihtar uygulaması getirilmiştir.
İki haklı ihtar için gerekli şartlar sağlanırsa, kiraya veren bir ay içinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Dava sonucunda tahliye kararı verilmesi halinde kiracı taşınmak zorundadır.

6. Gereksinim Nedeniyle Tahliye Nedir ve Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin hangi durumlarda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini düzenler. Buna göre şu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir:

Kiraya veren kendisi
Eşi
Altsoyu (çocukları, torunları)
Üstsoyu (anne ve babası, dedesi ve ninesi)
Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler (bazı durumlarda kardeşler)

Konuttan başka, işyeri ihtiyacı da olabilir:

Kiraya verenin başka bir işi olmaması ve geçimini temin için iş kuracak olması
Kiraya verenin başka bir işyerinde kiracı olması ve tahliye tehdidi altında olması
Kiraya verenin işlerini genişletmeyi amaçlaması
Kiralayan yurt dışında olsa bile, yurda kesin dönüş yaparak bu işyerini işletmek istemesi

Konut ihtiyacı:

Kiralayanın kendisinin oturmak istemesi
Kiralayanın kirada oturması, lojmanda oturması, anne ve babasıyla oturması,
Kiraya verenin eşinin konut ihtiyacı
Kiraya verenin çocuğunun evlenecek olması,
Kiraya verenin çocuğunun ergin olması
Kiralayanın evinin bulunduğu şehirde eğitimine devam edecek olması
Kiralayanın anne ve babasının sağlık hizmetlerinden uzun süreli yararlanmak için kiralanan evin bulunduğu şehirde yaşaması gerekliliği
Kiralayanın kardeşinin kendi geçimini sağlayamıyor olması ve konut ihtiyacının bulunması

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açılabilir. Yeni malik dava açacak ise: taşınmazı devraldıktan sonraki bir ay içinde bu dava açılabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar şartı aranmaz. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde üç ay evvelinden ihtarnamenin kiracıya gönderilmesi gerekir. Yeni malik dava açacak ise taşınmazı devraldıktan sonraki bir ay içinde ihtar göndermelidir.