KİRACININ HAKLARI NELERDİR ?
Kiracının hakları nelerdir sorusuna ana hatlarıyla cevap vermeye çalışacağız. Kiracı hakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında, çeşitli maddelerle düzenlenmiştir. Bu haklar, kiracının mülkü kullanma şekli, kira ödemeleri, mülkün durumu ve kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkinin düzenlenmesi gibi konuları kapsar. Bir kaç örnek vermek gerekirse:
-
Kiralananın Kullanımı Hakkı
Kullanım Amacı: Kiracı, kiralanan mülkü sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanma hakkına sahiptir. Eğer sözleşmede kullanım amacı belirtilmemişse, mülk, amacına uygun olarak kullanılmalıdır (TBK m. 299).
Kullanım Süresi: Kiracı, kira süresi boyunca mülkü kullanma hakkına sahiptir. Bu süre, kira sözleşmesinde belirtilen süreye göre değişir. Sözleşme süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi, ancak haklı nedenlerle mümkündür.
-
Tamir ve Bakım Hakkı
Normal Aşınma ve Yıpranma: Kiralanan mülkün normal kullanımı sırasında meydana gelen aşınma ve yıpranmalar için bakım ve onarım talebinde bulunma hakkı vardır (TBK m. 301). Kiracı, mülkün bu tür bakım ve onarımlarını kiraya verenden talep edebilir.
Acil Durumlar: Acil durumlarda kiracı, gerekli onarımların yapılmasını derhal talep edebilir. Eğer kiraya veren bu onarımları yapmazsa, kiracı onarımları kendisi yaptırarak masrafları kiraya verenden talep edebilir.
Ziyaret Hakkı: Kiraya verenin, kiralanan mülkü denetleme ve kontrol etme hakkı bulunmaktadır; ancak bu ziyaretler, kiracının özel yaşamına müdahale etmeyecek şekilde ve önceden haber verilerek yapılmalıdır.
-
Kira Artışının Yasa İle Sınırlı Olması
Kira Artış Oranı: Kira artışları yasal sınırlara tabidir. Türk Borçlar Kanunda düzenlenen artış sınırını veya sözleşmede belirtilen artış oranını geçemez. Sözleşmede belirtilen oran, kanunda belirtilen oranı aşmamalıdır.
-
Kiracının Sözleşme Süresince ve Sonrasındaki Hakları
Sözleşme Süresi: Kiracı, kira sözleşmesi süresi boyunca mülkü kullanma hakkına sahiptir. Sözleşme süresi sonunda, kiracı, sözleşmeyi aynı şartlarda yenileyebilir veya feshedebilir (TBK m. 347).
Sözleşmenin Feshi: Kiracı, sözleşme süresi sonunda veya haklı sebeplerle sözleşmeyi feshedebilir. Fesih bildirimleri, genellikle yazılı olarak ve belirli bir süre önceden yapılmalıdır. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinde, kiracı sözleşmenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır.
1 YILLIK KİRACININ HAKLARI NELERDİR ? SÖZLEŞME SÜRESİ BİTİNCE EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
1 yıllık kiracılar, sözleşme süresi boyunca tüm kiracı haklarına sahiptir. Sözleşme sonunda, yukarıda belirtilen koşullara göre hakları devam eder.
1 yıllık kira sözleşmesi sonunda, kiracı kira sözleşmesini uzatmak istediğinde ve ev sahibi haklı bir neden göstermediğinde, kiracı çıkarılamaz. Kiracı, sözleşmenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzatılmış sayılır.
5 YILLIK KİRACININ HAKLARI
5 yıl süreyle kiracı olanlar, kira artışlarının yasal sınırlara uygun olmasını ve kiralanan mülkün bakımının ev sahibi tarafından yapılmasını talep edebilirler. Uzun süreli kiracılar, daha güçlü yasal korumaya sahiptir.
10 YILLIK KİRACININ HAKLARI
10 Yıllık Kiracılar: 10 yıllık kiracılar, eğer tek seferde 10 yıllık sözleşme imzalamışlarsa diğer kiracılara göre daha fazla koruma altındadır. Ev sahibi, kiracıyı ancak geçerli ve belgelenmiş bir sebep göstererek çıkarabilir. Süreye bağlı fesih süresi bu on yıldan sonra başlayacaktır. Yani ev sahibinin sadece süreye dayanarak başka sebep göstermeden fesih hakkını kullanabilmesi için kira sözleşmesinde belirtilen ilk 10 yılın dolması ve sonra da 10 uzama süresi daha geçmesi gerekir. Yani süreye bağlı fesih talebi ancak 10+10 yıl sonunda gündeme gelebilir.
EV SAHİBİ KAÇ YIL KİRACIYI ÇIKARAMAZ ?
Ev sahibi, haklı bir neden göstermeden ve yasalarla belirlenen sınırlar dışında, kiracıyı çıkaramaz. Kiracının yasal koruma süresi, belirli şartlar dışında, her yıl uzayan kira sözleşmeleri için geçerlidir. Ev sahibi kanunda sayılan tahliye nedenlerine haiz değilse ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda sadece sürenin dolması nedeniyle gerekçe göstermeden kiracının tahliyesini isteyebilir.
EV SAHİBİ HANGİ DURUMLARDA KİRACIYI ÇIKARTAMAZ ?
Sözleşmeye uygun hareket eden, kira artışlarının sözleşme ve kanundaki sınırlara uygun olarak yapan ve kira bedelini düzenli ödeyen kiracıyı haklı neden olmaksızın keyfi olarak çıkartamaz. Mal sahibi uzun kira süresi içinde şartları varsa kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davası konusundaki yazımızı aşağıdaki linkten okuyabilirsiniz.
https://www.selcukluhukuk.com/kira-bedeli-tespit-davasi-nedir/
KİRASINI DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI ÇIKARTILABİLİR Mİ ?
Kirasını düzenleyen kiracı normal şartlarda haklı sebep bulunmaksızın tahliye edilemez. Bu hususta her bir kira ilişkisinde şartları inceleyerek somut olayın durumuna göre hareket etmek gereklidir.
EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACI HAKLARI NELERDİR ?
Ev satıldığında, yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı olur ve hem kiracı hem de yeni malik açısından kira sözleşmesindeki şartlar aynen devam eder. Yeni malik 6 ay sonra kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak bu durumda da geçerli bir sebep göstermelidir. Bu konudaki yazımızı aşağıdaki linkten okuyabilirsiniz.
https://www.selcukluhukuk.com/yeni-ev-aldim-kiraci-cikmiyor-ne-yapabilirim/
EV SAHİBİ BEN OTURACAĞIM DİYE KİRACIYI NE KADAR SÜREDE ÇIKARTABİLİR?
Ev sahibinin, kendisi veya birinci derece akrabaları için konuta ihtiyaç duyduğunu belirterek kiracıyı tahliye ettirmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Bu konuda yazılan yazımıza aşağıdaki linkten ulabilirsiniz.
https://www.selcukluhukuk.com/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi/
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA KİRACI HAKLARI NELERDİR ?
Kentsel Dönüşüm Çerçevesinde Kiracı Hakları: Kentsel dönüşüm kapsamında, kiracılara belirli haklar tanınır. Bu haklar arasında yeni konuta taşınma yardımı, kira yardımı ve belirli süreli tahliye süreleri bulunur. Bu süreçler, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklerle düzenlenmiştir.
Kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında detaylı olarak düzenlenmiştir. Kiracıların, bu haklarını bilerek hareket etmeleri, kiraya veren ile aralarındaki ilişkide daha güvenli ve adil bir ortam sağlar. Kiracılar ve kiraya verenler arasındaki anlaşmazlıklar, çoğu zaman hukuki danışmanlık alınarak çözülebilir. Bu nedenle, kira süreci boyunca her iki tarafın da yasal yükümlülüklerini ve haklarını bilmesi büyük önem taşır. Hem kiracı hem de mal sahibi için sorunların doğru çözülebilmesi ve hak kaybı yaşanmaması için kira avukatına danışılması tavsiye edilir.
