İzale-i şuyu davasında satışı engellemek mümkün müdür sorusunun cevaplamak için öncelikle izale-i şuyu konusunun anlaşılması gereklidir. Bu kapsamda ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre ortak mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallar üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türü olarak nitelendirilebilir. Ortak mülkiyet genellikle miras yoluyla veya başka hukuki süreçlerle oluşur. Paydaşlardan birinin veya birden fazlasının talebi üzerine, mahkeme kararıyla ortaklık sona erdirilerek her paydaşın mal üzerindeki payı ayrıştırılır. İşte ortaklığın giderilmesi davasıyla ilgili detaylı bilgiler:
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, taraflar arasında mevcut olan paylı mülkiyetin sona erdirilmesi ve malın paylaşılması için açılır.
Bu davanın kanuni dayanağı olan TMK’nın 698. maddesinde;
“ Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Buna göre paydaşlardan herhangi birinin ortak mülkiyetin devamını istememesi durumunda ortaklık konusu malın paylaştırılmasını dava yoluyla isteyebilir. Mahkeme, bu durumda ortak malın durumuna göre ya aynen taksim (fiili bölme) ya da satış yoluyla taksim (satış) yaparak ortaklığı sona erdirir. Ortaklık malı bölünebilir özellikte olması halinde aynen taksim yapılabilir, ancak bu mümkün değilse satılarak geliri paydaşlara dağıtılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kimlere Karşı Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmaz veya taşınır mal üzerinde hak sahibi olan diğer paydaşlara karşı açılır. Davayı açan paydaş, diğer tüm hissedarları davalı olarak göstermek zorundadır. Tüm paydaşların davada taraf olması, taşınmaz üzerindeki ortaklığın tam anlamıyla kaldırılabilmesi için zorunludur. Tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden dava görülemez, aksi halde davanın usulden reddedilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz davalarında yetki açısından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi zorunlu yetkili olup başka bir yerde dava açılamaz.
Mahkeme Harç ve Giderleri
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemeye başvuru sırasında harç ödenir ve bu harç miktarı, davaya konu olan malın değeri üzerinden hesaplanır. Mahkeme sürecinde bilirkişi incelemesi, keşif giderleri ve satış masrafları gibi ek giderler de davacıdan alınır. Bu miktarlar her yıl güncellenmektedir. Bilirkişi ve keşif ücretlerinin takdirinde ayrıca paylaşılmak istenen taşınmaz malın sayısı, coğrafi konumu, mahkeme hakiminin insiyatifi de etkilidir. Mahkeme masrafları ve yargılama giderleri satış sonunda tarafların hisseleri oranında paylaştırılmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun m.37 ile Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen m.18/B’nin getirdiği en büyük yeniliklerden biri, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesiyle ilgili ihtilaflarda dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulmasının dava şartı olmasıdır. Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olması, yalnızca arabuluculuğa başvuru açısından bir zorunluluktur. Arabuluculuk sürecini sürdürme, süreçten vazgeçme, süreci sonlandırma, anlaşmama halinde yeniden arabuluculuğa başvurma veya dava yoluna gitme hususlarında iradilik ilkesi geçerlidir.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuk yöntemiyle çözümü, tarafları iktisaden avantajlı bir konuma getirebilir. Ayrıca uyuşmazlık, arabuluculuk yönteminde daha hızlı çözüme kavuşabilecektir. Arabuluculuk yoluna başvurulduğunda, karşılıklı iletişim kurularak tarafların ortak arzusuna en uygun çözüm bulunabilir, mallar icra yoluyla satılmaksızın aile içinde kalabilir. Ortaklığın giderilmesine dair uyuşmazlıkların arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturulmasında, taraflar pek çok konuyu aydınlığa kavuşturabilirler. Böylece toplumsal barışa katkı sağlanmış olur. (https://dergipark.org.tr/tr/pub/inuhfd/issue/78859/1377452)
Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreye Tabi Midir?
Bu davalar, süreye tabi bir dava değildir. Ortaklığın giderilmesi talebi, paydaşların mülkiyet hakkı süresiz olduğu için herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Ancak, taraflar paylaşma isteme hakkını, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Böyle bir durumda ise sözleşilen süre boyunca dava açılmaz.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ne Kadar Masraf Çıkar?
Bu davanın masrafları, taşınmazın veya taşınırın değerine, bilirkişi raporu ve keşif gerekliliğine göre değişiklik gösterir. Başlangıçta ödenmesi gereken harç, dava değerine bağlı olarak belirlenir ve ek olarak bilirkişi incelemesi, keşif masrafları ve satış masrafları ödenir. Özellikle taşınmazın kıymet takdir raporları, davanın toplam maliyetini artıran unsurlar arasında yer alır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Nasıl Yapılır?
Mahkeme, mümkünse taşınmazın aynen taksim edilerek paylaştırılmasını tercih eder. Eğer taşınmaz veya taşınır mal aynen bölünemeyecek durumda ise satış yapılır ve elde edilen gelir hisse oranında paydaşlara dağıtılır. Aynen taksim, malın özelliklerine göre mümkün değilse mahkeme, taşınmazın satılması ve satış bedelinin paylaşılması yönünde karar verir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?
Satış, mahkemenin atayacağı satış memurluğu tarafından açık artırma usulüyle yapılır. Açık artırma, paydaşların kendi aralarında anlaşarak alım yapmaları dışında, tüm hak sahiplerine eşit şekilde sunulur. Bu satış usulü, taşınmaz veya taşınırın gerçek değerinde alıcı bulması ve paydaşların zarar etmemesi için düzenlenmiştir. Ancak satış işlemi, belirlenen mal değerinin yarısından ihaleye sunulur. İhale katılımcılarının ileri süreceği peylere göre ihale bedeli kimi zaman taşınmaz değerinin altında kalsa da bazı durumlarda taşınmaz değerinin üzerinde de olabilmektedir. Bu durumu kontrol altında tutabilmek için satış öncesinde doğru strateji belirlenmesi oldukça önemlidir.
Mülkiyet Konusunda İhtilafın Bulunması Durumunda Ne Yapılır?
Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kesinleşmemesi halinde, ortaklığın giderilmesi davası, bekletici mesele yapılır. Mahkeme, mülkiyet ihtilafının çözülmesini bekler ve bu süreç tamamlandığında ortaklığın giderilmesi davasına devam eder.
Ortaklığın Giderilmesinin İstenemeyeceği Durumlar
TMK’nın 698. maddesine göre, taraflar arasında yapılan özel anlaşmalarla ortaklığın giderilmesi ertelenebilir. Ayrıca taraflar arasında paylaşma sözleşmesi yapılmışsa ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Bunun dışında daha önce açılmış mahkeme kararı, Kat Mülkiyeti Kanunu, Gecekondu Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, gibi bazı özel durumların varlığı halinde de paylaşma davası açılamaz. Bu durumun her somut olaya göre ayrı ayrı tespit edilmesi gereklidir. Dava açılmasına engel bir duruma rağmen dava açılırsa mahkeme ortaklığın giderilmesi talebini reddedebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi, taşınmazın veya taşınırın değerine, taraflar arasındaki uyuşmazlık düzeyine ve mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak değişir. Genel olarak bu davalar, 1-2 yıl arasında sonuçlanabilir, ancak bu süreç tarafların sayısı ve tutumuna göre uzayabilir.
İzale-i Şuyu Davasında Hissesini Satmak İstemeyen Ortak Ne Yapabilir?
Hissesini satmak istemeyen ortak, diğer paydaşların hisselerini satın almayı teklif edebilir. Eğer bu teklif kabul edilirse, dava yoluyla satışa gerek kalmaz. Bunun dışında ihaleye katılarak malın tamamını satın alma yoluna da gidilebilir. Ya da davanın açılmasına engel olabileceği hukuki bir durumu var ise bunu ileri sürebilir. Bu durumla ilgili hukuki destek alınması ve mevcut olaya göre teşhis yaparak ilerlemek daha doğru olacaktır.
İzale-i Şuyu Davasında Satışı Engellemek Mümkün Müdür?
Yukarıda anlatıldığı üzere dava açılmasını engellemek için belli şartların varlığı aranır. Eğer dava açılmasını engellemek mümkün değilse, satış aşamasına geçilmesini uzatmak veya sair hakların kullanılması için tüm süreci tahkik edilmesi ve ortaya çıkan duruma göre hareket etmek gereklidir. Satış aşamasında usulsüz var ise satışın iptali mümkündür.
İzale-i Şuyu Davasında Payını Satmak İstemeyenler İçin Alternatif Çözümler
Satış sırasında ihaleye katılarak hissenizi koruma hakkınız bulunmaktadır. Paydaşlar arasında anlaşmaya varılması halinde mahkeme sürecine gerek kalmaksızın ortaklık sona erdirilebilir. Bu tür anlaşmalar, hukuki süreçleri kısaltır ve masrafları azaltır.
Yazı içeriğinde izah edildiği üzere payını satmak istemeyenlerin, çeşitli yollarla alternatifler üretmesi mümkün olabilir. Ancak bunun tespit edilebilmesi için tarafların durumu, paylaşılmak istenen malın durumu, ortaklık yapısı gibi bir çok konunun tetkik edilmesi ve sonuca göre çözüm bulunması gereklidir.
Gayrimenkul hukukuyla ilgili diğer yazılarımıza buradan ulaşabilirsiniz.
