KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI NEDİR ?

İçindekiler

KİRA ARTIRIMI NEDİR – KİRA ARTIŞI NE KADAR OLMALIDIR?

Kira sözleşmesindeki kira bedeli serbestçe belirlenebilir. Fakat kira artırımı tarafların özgür iradesine bırakılmamıştır. Her yenilenen kira yılında taraflar arasında kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedeli, güncel şartlara ve kanuna uygun olarak uyarlanabilir.

YILLIK KİRA ARTIŞ ORANI EN FAZLA NE OLABİLİR ?

Bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Buna göre yeni dönem kira bedeli, yenilenen kira döneminin başında kira bedeline yapılacak zam miktarı on iki aylık TÜFE’yi aşamaz (TBK md. 344/2).

Buna karşın 7409 s. Kanun ile öngörüldüğü üzere, konutlar bakımından bu sınır 1.7.2023 tarihinden itibaren %25 olarak uygulanmaya başlamıştır. Fakat işyerleri açısından, TÜFE dışında herhangi bir üst sınır öngörülmemiştir. Bu %25 kira sınırı uygulaması ülkedeki ekonomik koşullar nedeniyle getirilmiş olup, güncel düzenlemelere dikkat edilmesi gereklidir. %25 kira sınırı uygulaması olan dönem için örnekler:

Örnek 1:

Kira artırım döneminde on iki aylık TÜFE’nin %45 olduğu bir örnekte, konutlar açısından kira bedeli artış oranı %25 olacak iken işyerleri açısından üst sınır %45 olacaktır.
Örnek 2:

Kira artırım döneminde on iki aylık TÜFE’nin %20 olduğu bir örnekte, hem konutlar hem de işyeri açısından kira bedeli artış oranı %25 değil %20 olan TÜFE uygulanır.

Ülkemiz enflasyonist bir ülkedir. Bu nedenle enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde yalnızca %25 üst sınırın ya da TÜFE’nin geçerli olması zaman içerisinde ev sahibi açısından veyahut da kiracı açısından bir hak kaybı ortaya çıkarabilir. Benzer şekilde, kiralananın rayicindeki, çevre planlamasındaki veyahut da genel toplumsal olgulardaki değişim nedeniyle güncel kira bedeli olması gerekenden orantısız yüksek ya da düşük olabilir. Bu durumda, beş kira yenileme döneminin sonunda taraflar kira bedelinin tespitini isteyebilmektedir. Kira bedeli tespit davası, ekonomik koşullar nedeniyle düşük kalan kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Burada önemli olan hukuki bir yararın bulunmasıdır.

Örneğin;

Ev Sahibi Ahmet ve Kiracı Sefa 1.1.2024 tarihinde bir kira sözleşmesi akdedilmiş olsun.

İlk yıl, 1.1.2024-1.1.2025 tarihleri arasındadır ve kira sözleşmesinde öngörülen kiralama dönemidir. Bunun dışında 4 uzama dönemi gerekir. Özetle;

Tablo 1: Örneğe Göre Kira Bedel Tespiti İstenebilecek Dönem

1.1.2024-1.1.2025	1. Kira Yılı
1.1.2025-1.1.2026	TÜFE
1.1.2026-1.1.2027	TÜFE
1.1.2027-1.1.2028	TÜFE
1.1.2028-1.1.2029	TÜFE
1.1.2029-1.1.2030	Kira Bedel Tespiti İstenecek Dönem

Bu nedenle kira tespit davası, tarafların kira bedelinin, beşinci yılın sonunda, güncel şartlara uyarlanması için açılan davadır.

KİRA SÖZLEŞMESİ 5 YILDAN FAZLA İSE BEDEL TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR ?

TBK md. 344/3’e göre, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kira bedel tespiti istenebileceği hükmü öngörülmüştür. Dolayısıyla örneğin kira sözleşmesi 10 yıllık olsa bile, beşinci kira yılının sonunda kira bedel tespiti için dava açmak mümkündür.

KİRA TESPİT DAVASI İÇİN İHTAR ŞART MIDIR ?

Kira bedel tespit davası ya da kira artış davası açmak için ihtarname şart değildir. Fakat sözleşmede kira artışına ilişkin düzenleme yok ise açılan kira tespit davası sonraki dönem için etki doğuracaktır.

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASINI KİM AÇABİLİR ?

Kira bedel tespit davasını, bedelin rayiç ve emsallere göre yeniden belirlenmesinde hukuki menfaati bulunanlar açabilir. Buna göre ev sahibi veya ev sahibi dışında kiraya verenler ya da kiracı bu davayı açmakta hukuki menfaate sahiptir.

5 YILDAN ÖNCE EV SAHİBİ EVİ SATARSA YENİ MALİK NE ZAMAN KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI AÇABİLİR ?

Ev sahibinin evi üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda yeni malik, kira ilişkisinin tarafı haline gelmektedir. Buna göre, 5 yıllık süre yeniden başlamaz; kaldığı yerden devam eder. Öyle ki, Yargıtay, evi devraldıktan bir ay sonra ihtar çeken ve dava açan kişinin davasını kabul etmiştir

KİRA BEDELİNE MAHKEME KARARI İLE % 100 ZAM YAPILABİLİR Mİ?

Kira bedeli tespiti davası bakımından TÜFE ya da %25’lik sınır aranmaz; kira bedelini belirleyebilecek iki ölçüt vardır. Bunlar ise şu şekildedir:

Taşınmazın kiralanma bedelinin rayici;
Kiralananın mevcut durumu;
Uzun süreli kira sözleşmesinin varlığı nedeniyle hakkaniyete uygun bir indirimdir.

Bu açıklamalardan hareketle;

Dolayısıyla, Ev Sahibi Ahmet ile kiracı Sefa arasındaki mevcut kira bedeli, beş yılın sonunda 15.000 TL olsun. Ayrıca, davada alınan bilirkişi raporları neticesinde, evin çevresindeki diğer kiralanan binaların rayiç bedeli (emsal kira bedelleri), evin mevcut durumu (evdeki malzemelerin sağlamlığı, kalitesi, yeniliği-eskiliği gibi) gibi durumlar neticesinde evin olması gereken bedelin 40.000 TL olması gerektiği tespit edilmiş olsun. Bu durumda, hâkim, kiracının uzun süredir burada oturmasını, düzenli olarak kiralarını ödemesini ve kiraya veren ve kiracı arasında gelişmiş olan kira ilişkisini göz önünde bulundurarak bir hakkaniyet indirimi yapacaktır. Bu durum, uygulamada “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılmaktadır. Pratikte ise söz konusu oranın hâkimin takdirine bağlı olarak %10-%20 oranında olduğu görülmektedir. Dolayısıyla hakimin, yukarıdaki örnekte, tespit edilen 40.000 TL üzerinden 4.000 TL-8.000 TL arasında bir indirim yaparak yeni kira bedelini tespit etmesi beklenir. Yani kira bedeli mahkeme kararı ile % 100 veya daha fazla zam (artış) yapılabilir.

Tahliye taahhütnamesiyle kiracının tahliyesi için buraya tıklayınız.

5 YILDAN ÖNCE KİRA ARTIŞ DAVASI AÇILABİLİR Mİ ?

Doğal afetler, ani kur krizleri ya da beklenmeyen yüksek enflasyon gibi nedenler dolayısıyla 5 yıldan evvel de ev sahibi ya da kiracının kira bedelinin mevcut şartlardaki haline katlanmaları kendilerinden beklenemeyebilir. Bu durumlarda TBK md. 138 çerçevesinde sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması talep edilebilir.

Beş yıllık sürenin dolmasından evvel, kira sözleşmesinin uyarlanması amacıyla dava açılabilir. Yargıtay’a göre uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir

Fakat, güncel şartlarda, yalnızca yüksek enflasyona dayanılarak, 5 yıldan önce açılan uyarlama davaları reddedilmektedir.

KİRA BEDEL TESPİT DAVASI İÇİN ARABULUCULUK ZORUNLU MUDUR?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce tarafların zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamaları gerekir. Bu kural 6325 s. Kanun md. 18/2 ile düzenlenmektedir. Arabuluculuk sonucunda taraflar anlaşırsa bunun icra edilebilirliğine ilişkin olarak, arabulucunun görev yaptığı yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi talep edebilirler.

KİRA TESPİT DAVASI NEREDE AÇILIR ?

Arabuluculuk sürecinin “Anlaşamama” ile sonuçlanması durumunda dava açılması gerekir. 6100 sayılı HMK md. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme olarak Sulh Hukuk Mahkemesi belirlenmiştir. Alt kira ilişkisinin olduğu davalarda da bu kural geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından getirilen kural kamu düzenine ilişkindir. Bu konuda taraflar tahkime başvuramazlar.

Dava, davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davalının yerleşim yeri yok ise, kiracının Türkiye’deki mutad meskeninin bulunduğu yerde açılır (6100 s. HMK md. 6).

Eğer kiracı, memur, işçi, öğrenci, asker gibi, bir yerde geçici olarak oturanlara karşı açılacak alacak veya taşınır mal davaları için, orada bulunmaları uzunca bir süre devam edebilecekse, bulundukları yer mahkemesi de yetkilidir (6100 s. Kanun md. 8).

Son olarak, dava kira sözleşmesi nedeniyle açıldığından, kira ilişkisinde edimin ifa edildiği yer olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olacaktır. Fakat bunun nedeni davanın taşınmaza ilişkin olması değil, sözleşme bağlamındaki edimin ifasının kira ilişkisi olması dolayısıyladır.

Selçuklu Hukuk Bürosunun kira hukukunda (diğer adıyla kira avukatı olarak) sunduğu hizmetler ve kira hukukuna ilişkin diğer yazılarımızı okumak için buraya tıklayınız.